“所以我才讓你做地王！”看著不明所以得周仲毅。我壞壞的笑道“老周，我剛才提到的新鴻基和和黃他們。在香港樓市暴跌之后是不是像你擔(dān)心的那樣遭遇了巨大的困境呢？你知道他們?yōu)槭裁礇](méi)有像那些小地產(chǎn)商那樣出現(xiàn)危機(jī)嗎？”
“這個(gè)原因就在于他們大！”見周仲毅被我笑的發(fā)毛，我惡作劇般地沖他眨眨眼睛說(shuō)道“房地產(chǎn)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所啟動(dòng)的自有資金，應(yīng)該是只占到整個(gè)項(xiàng)目總體價(jià)值的10%，就算香港那邊比咱們經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這個(gè)比例也不會(huì)超過(guò)30%。于是這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)了兩極分化，一個(gè)小的地產(chǎn)公司可能會(huì)將全部資金壓到它唯一的項(xiàng)目上力求做大，而一個(gè)超級(jí)地產(chǎn)大鱷則會(huì)把它的資金分散到多個(gè)項(xiàng)目上力求做規(guī)模化。但不論他們的出發(fā)點(diǎn)和操作方式有什么不同，他們都不能避開一個(gè)問(wèn)題，那就是房地產(chǎn)開發(fā)的周期性。所以當(dāng)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)或者是國(guó)家出手冷卻經(jīng)濟(jì)地時(shí)候，他們將面臨兩種截然不同的命運(yùn)。
只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作的小房地產(chǎn)公司在遭遇到經(jīng)濟(jì)冷卻的時(shí)候。他們的資金鏈將面臨周轉(zhuǎn)不力甚至是斷裂地危險(xiǎn)，而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大鱷遭遇經(jīng)濟(jì)冷卻的時(shí)候，他們可以借著房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)這個(gè)特點(diǎn)讓手中的某些項(xiàng)目冬眠，借此以抽調(diào)資金來(lái)幫助某個(gè)此刻需要運(yùn)作的樓盤。于是在這種情況下，小地地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)或是被兼并。而大的地產(chǎn)公司卻因?yàn)槭袌?chǎng)供給量的減少而保住了自己的利潤(rùn)，并借著那幾個(gè)冬眠的項(xiàng)目成功的擴(kuò)大了自己的市場(chǎng)份額。”
“但我讓你做大不是為了這個(gè)原因！”看著眼神已經(jīng)開始閃爍出貪婪的周仲毅，我認(rèn)真地拍著他的肩膀說(shuō)道“老周，如果我沒(méi)記錯(cuò)的話。你真正淘到地第一桶金是靠著吃國(guó)有企業(yè)職工股積累起來(lái)的吧？”聽到我揭他的老底，周仲毅的臉上瞬時(shí)出現(xiàn)了一片愕然，但很快他便掩飾著笑道“葉總果然是厲害，我老周在你面前簡(jiǎn)直就是赤身裸體啊！”
“我可對(duì)男色不敢興趣！”和周仲毅笑著對(duì)視了一眼后，我繼續(xù)將注意力放回到奔流的黃浦江上“咱們都是出來(lái)跑得，所以有些事情不用說(shuō)的太明白，但是如果等一兩年之后你走到我現(xiàn)在的這個(gè)位置，有些事情你就必須要和哪些好奇人說(shuō)個(gè)清楚了。因此，從現(xiàn)在開始你就要給自己找一條合適的路，盡量把過(guò)去的那些不光彩漂白。而這條路就是房地產(chǎn)。只要你能在短時(shí)間內(nèi)把你地那些不太好講的資產(chǎn)全都注入到香港的那個(gè)殼里，便可以通過(guò)它讓這些錢干干凈凈的流回上海，到時(shí)候你便可以自豪的跟那些對(duì)你好奇的人說(shuō)你是一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)的高手，而不必再擔(dān)心他們會(huì)看到你以前的那些泥點(diǎn)子。”
“這樣會(huì)不會(huì)太冒險(xiǎn)？”周仲毅故作深思的沉默了一陣之后，很是猶豫地問(wèn)道“葉總，我聽別人說(shuō)有時(shí)候雞蛋不能都放在同一個(gè)籃子里，而且如果我把這些資產(chǎn)都注入嘉鴻地產(chǎn)的話，那你的股份不就要被完全稀釋掉了？我這樣做有些不夠朋友吧？”
“既然是朋友就不要在乎那些東西”我有意的沒(méi)有去看周仲毅的眼睛，而是很放心的安慰他道“老周。你先在不是在把雞蛋往一個(gè)籃子里放，而是在用一只母雞孵多只小雞。只要你利用好了資本市場(chǎng)地杠桿效應(yīng)，嘉鴻就可以在最短地時(shí)間里給你聚斂到你迫切需要的那些資金，有了資金你也就可以趁著現(xiàn)在地房地產(chǎn)熱把自己的攤子鋪大并一舉把自己做強(qiáng)，讓自己真正的在上海扎穩(wěn)根基拿到你夢(mèng)寐以求的話語(yǔ)權(quán)。”
在我的點(diǎn)撥之下，周仲毅終于和我露出了一樣的壞笑，連忙揣著我送給他的夢(mèng)想向我請(qǐng)教道“葉總，那你覺(jué)得在未來(lái)幾年里上海的哪些地塊兒值得重點(diǎn)關(guān)注呢？”
“好像你才是上海人吧？”我玩味的打量了周仲毅一眼，起身示意他跟我一起站到黃浦江邊后解釋道“老周。我不知道你有沒(méi)有仔細(xì)的研究過(guò)上海大中環(huán)的區(qū)位特點(diǎn)，如果沒(méi)有的話，我倒是可以給你講講我個(gè)人的看法。就目前中環(huán)的這個(gè)概念來(lái)看，它雖然是涵蓋了浦東、楊浦、虹口、寶山大華、閘北、普陀、長(zhǎng)寧和徐家匯，但由于這些地區(qū)本身就存在差異問(wèn)題，所以很有可能相對(duì)形成你們上海人常說(shuō)的上只角、下只角現(xiàn)象。”
聽到我的玩笑。周仲毅不但沒(méi)有發(fā)笑反而頗為驚奇的看著我問(wèn)道“葉總也懂上海話？看來(lái)葉總上海的興趣真的不小啊。不知道哪些地方能成為你眼中的上只角呢？”
“我從來(lái)不做沒(méi)把握的事情！”我很受用的接受了周仲毅的疑惑后，點(diǎn)燃煙淡然道“就目前的情形來(lái)看。大中環(huán)以內(nèi)最值得我投資的是徐家匯和長(zhǎng)寧兩個(gè)板塊，在這兩個(gè)板塊兒中我優(yōu)先考慮徐家匯。徐家匯位于大中環(huán)這個(gè)概念區(qū)域里的樓盤價(jià)格現(xiàn)在明顯比它處在內(nèi)環(huán)部分的樓盤價(jià)格要高，而如果我估計(jì)的不錯(cuò)的話，這個(gè)差額很有可能因?yàn)橹协h(huán)徐家匯在最近幾年的集中開發(fā)而繼續(xù)擴(kuò)大，擴(kuò)大的范圍可能在兩萬(wàn)元以上。”
“為什么不優(yōu)先考慮長(zhǎng)寧呢？”周仲毅貌似很外行的反問(wèn)了我一句后，認(rèn)真地向我建議道“葉總，我肯定是不懷疑你對(duì)徐家匯未來(lái)的判斷，但是這總要有個(gè)過(guò)程。而長(zhǎng)寧現(xiàn)在本身就具備成熟的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施、交通捷運(yùn)以及濃厚的高檔住宅氛圍，如果不是區(qū)位因素在做怪的話，它的前景和靜安幾乎不相上下。”
聽到周仲毅很專業(yè)的問(wèn)題，我玩笑的拍了拍他的肩膀后大概指著陸家嘴的方位說(shuō)道“老周，從下飛機(jī)到現(xiàn)在，好像一直是咱們兩個(gè)人在談，你難道不覺(jué)得少了點(diǎn)兒什么嗎？”
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